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按揭时限约定不明时开发商如何解除合同

来源: 2019年03月13日

按揭时限约定不明时,开发商如何解除合同?

来源:无讼阅读 作者:曾立(山东青岛某集团有限公司)

当事人签订房屋买卖合同时,如果该交易系由房屋中介促成,则一般由房屋中介提供房屋买卖合同的范本。该类范本一般内容较为简洁且具有不易解除的特点。

尤其对于包含贷款条件的房屋买卖合同而言,由于条款设置的限制往往给出卖人带来不小的法律风险,在纠纷发生后出卖人的维权操作极为有限。

实务中房屋出卖人因此败诉的不在少数。本文将结合房屋买卖实务中常见的含贷款的典型条款,详细阐述此类条款在诉讼实务及非诉操作中的难点突破方式,错漏之处请指正。

[典型条款举例]

本合同房屋总价款xx万元(含税)。本合同签订的当日,买受人向出卖人支付定金xx万元。出卖人收到上述定金后x日内应配合买受人办理签备案。

买受人在房屋产权过户登记材料全部提交房屋登记机关的当日支付出卖人首付款xxx元(含已付定金xx万元)。

剩余购房款xxx元由买受人以向居间人所指定的银行申请贷款的方式支付。出卖人应当在本合同签订之日起xx日内配合买受人完成银行贷款面签手续,并在买受人的贷款申请获得银行批准后xx日内配合买受人完成房屋产权登记过户手续。

因买受人原因导致银行贷款未获批准的,买受人应继续向其他银行申请贷款或直接改为一次性付款。

在此期间,如出卖人拒绝将房屋出售给买受人或迟延配合履行超过xx日,买受人有权解除合同并要求出卖人按照房屋总价的xx%支付违约金。

下面笔者就上述合同条款情景下,买受人违约的构成及难点突破问题做系统阐述。

一、何种情形下出卖人可以行使法定解除权

我国合同法第九十四条规定到了五种合同当事人可以行使法定解除权的情形:

1、因不可抗力致使不能实现合同目的;

2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

5、法律规定的其他情形。

就适用上述典型条款的房屋买卖合同而言,实务中出卖人可以行使法定解除权的常见情况如下:

1、买受人贷款申请违约;

2、买受人首付款支付违约;

3、买受人所贷款项未实际支付违约;

4、其他违约情形。

第4种情形属于个别法律规定的特别情况或当事人的另行约定情形,下面主要就第1至3种情形发生时,出卖人的法定解除权适用理由阐述如下:

(一)买受人贷款申请违约

买受人贷款申请违约包括买受人未在合理期限内通过贷款审批和买受人未能获得贷款通过贷款审批两种情形。

由于买受人不具有向出卖人一次性付款的购买能力,其通过银行贷款方式向出卖人支付购房款,在银行贷款审批长期未获通过或者已经明确无法获得通过的情况下,买受人如果仍然无法通过一次性付款形式完成购房款支付义务,则显然买卖双方的交易将无法进行。由此合同的签订目的将无法实现。据此,出卖人有权依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权。

这里需要说明的是,虽然买卖双方在合同中已经约定了上述典型条款,出卖人在以此理由行使合同解除权时会受到较大的限制,但此种约定显然不能违反民事行为最基本的公平原则。

实务中贷款审批程序所耗费的时间的确具有较大的不确定性,但结合当前房地产市场价格的飞涨情况,审批时间越长,对出卖人带来的预期损失可能越大。

在已经完成了签备案,出卖人的房屋已经被锁定的情况下,买受人可能要在较长的时间无法获得全额房款,出卖人对房屋价值的实现效率显然将大大降低。

司法实践中,在当事人就上述审批期限未约定的情况下,而买受人又在较长的期限内未能获得银行审批通过的,法院一般结合银行审批的通常时间及买受人申请提交时的具体情况确定买受人应当完成审批的合理期限。

(二)首付款支付违约

即便买受人的贷款申请获得银行批准,但是在出卖人已经依约将房屋过户至买受人名下后,买受人并未依约支付首付款。由此不仅导致出卖人无法及时收到首付款,还将影响到出卖人对全额房款的收取权益。

不仅如此,出卖人的房屋已经过户至买受人名下,对于出卖人而言存在较大的损失风险。对于买受人的此种迟延履行行为,出卖人有权据此解除合同。

(三)贷款未及时支付的违约

此种情况与上一种情况存在一定联系,但是并不完全等同于上一种情况。即,买受人贷款未能获得实际放款的原因可能来自于买受人未依约支付首付款,但导致买受人贷款未放款的原因可能并不一定由于买受人未支付首付款。

由于银行内部原因导致买受人所申请的银行贷款虽然已经通过审批,但是银行并未在合理期限内放款。

显然此时最大的受害者是出卖人而非买受人。而从合同相对性的角度而言,此种迟延履行行为显然应当认定为买受人的违约。

值得注意的是,由于上述典型条款的存在,当事人发生纠纷后仍然需要法院对贷款到位的合理期限问题进行认定。

二、出卖人操作解除合同的难点及突破

(一)如何确定合理期限

由于上述典型条款的存在导致出卖人主张解除合同时往往理据不足。而问题的焦点往往在于在买卖双方未明确约定贷款审批期限或银行选定次数的情况下,如果确定贷款审批的合理期限。

笔者认为合理期限的确定本身就是一个需要结合贷款审批进度步步确定的过程,不可能存在一个统一的期限标准。作为出卖人应当做到以下四点:

1、实时跟进贷款审批进度,切忌坐等消息无所作为;

2、争取让买受人给出口头确认的审批期限并进行录音以后的交流及录音围绕该期限展开沟通;

3、审批结果迟迟未出时提醒买受人可能对己方产生的预期损害;

4、一次申请未获审批通过,主动限制买受人的申请次数,并争取获得其确认(确认过程进行录音或其他方式取证)。

在纠纷发生时,往往由于当事人本身基于诚实履行合同的原则,彼此之间均能就合同履行中发生的相关问题冷静沟通。

因此上述证据的获得往往并不困难。此外,取证对象不应仅限于买受人,尤其在房屋居间人存在的情况下,与居间人的充分沟通及确认取证有时能够收到意想不到的良好效果。

(二)如何获得买受人贷款未获得审批通过的原因

这是一个出卖人举证操作中的难点问题。基于合同的相对性,买受人直接与银行信贷工作人员沟通,出卖人获取银行贷款审批未获得通过原因的渠道较少。

司法实践中,出卖人一般在纠纷发生后通过向法院申请对贷款审批银行进行调查取证的方式获取该项证据。显然此类调查取证申请并非在任何法院均能够获得支持

按揭时限约定不明时开发商如何解除合同

笔者认为,出卖人可以通过与买受人的沟通取证,从双方的交流过程中确认贷款未获得审批通过的真正原因。

不过此取证显然需要在双方纠纷尚未成讼,且存在可以和解处理的前提下操作更具有成功可能性。从实践操作来看,不少买受人一般此时并不回避贷款未获通过的原因。[参考案例:天津市第二中级人民法院(2017)津02民终5047号民事判决书]

(三)买受人延迟付款的取证问题

买受人的延迟付款包括买受人未能依约支付首付款及未能促使银行实际放款。放款支付义务属于买受人的主要合同义务。

买受人迟延履行付款义务的行为实际系迟延履行合同主要债务的行为。依据合同法第九十四条第(三)项的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。

据此,出卖人应当向买受人发送催促履行函。尤其对于银行未实际放款的情况而言,出卖人应当给予买受人预留尽可能合理的履行期限。

为防止较长指定期限情况给出卖人带来更大的损害,出卖人催告函的发出时间应当合理把握,可以参照银行同类情况的放款时间,适时发出。

(四)谨慎行使不安抗辩权

不安抗辩权的法律依据来源于合同法第六十八条。该条规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:……(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约。”

实务中有的出卖人以了解到的买受人存在多次贷款逾期为理由认为买受人已无履行能力,从而据此主张不安抗辩权,不配合买受人关于贷款手续的办理等。

但实际上银行对贷款的发放与否拥有最终的决定权,司法实践中,法院一般认为出卖人仅凭借上述理由主张不安抗辩权的,并无法律依据,不能予以支持。[参考案例:北京市第二中级人民法院(2017)京02民终10768号民事判决书]

三、如何在签订房屋买卖合同时做好防范

为防止合同履行中权益维护过程中不必要的麻烦,笔者建议出卖人在适用居间人提供的房屋买卖合同时应当全面审慎的审查各条款可能对己方带来的各种影响。

无论居间人是否为己方委托,均应当对所签订的各项房屋转让相关文件全面审查,必要时交律师审查处理。

就本案中的典型条款而言,出卖人应当争取排除该条款的直接适用,在房屋买卖合同中确定银行贷款审批的合理期限、涉及对向银行多次申请贷款条款的,应当同时限制申请次数或申请银行的数量。

即便居间人及买受人可能在合同签订时特别强调银行审批的不确定性,但房屋出卖人至少应当在合同条款中要求加入审批期限条款及该期限届满银行审批未获得通过时单方解除合同但不向对方主张违约的条款。[参考案例:南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初2104号民事判决书]

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